airbnb
20.6.2022 - V srpnu loňského roku potvrdil stavební odbor Magistrátu hl. m. Prahy názor stavebního úřadu Prahy 1, že trvalé bydlení a poskytování krátkodobých ubytovacích služeb je rozdíl. Kdo tedy chce provozovat Airbnb, musí svůj byt mimo jiné rekolaudovat na ubytovací zařízení.
Podle kterých předpisů musí poskytovatel ubytování postupovat?
Pokud je investiční nemovitost určena k dlouhodobému pronájmu, nestojí vlastníkovi nic v cestě. Jiné to však je, pokud jde o poskytování krátkodobých ubytovacích služeb, například typu Airbnb. Ubytovatelům tohoto typu se tak do cesty staví další možná překážka pro pronajímání bytu turistům.
Podle ust. § 126 odst. 1. stavebního zákona lze "stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu". Parametry, které musí splňovat stavba určená ke konkrétnímu druhu užívání, pak určuje vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.
Tyto předpisy rozeznávají:
- stavby pro bydlení: jedná o bytové domy, rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci,
- stavby ubytovacích zařízení (prostor, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené), přičemž za tuto stavbu se nepovažuje bytový a rodinný dům a stavba pro rodinnou rekreaci.
Z výše uvedeného je patrné, že předpisy výslovně vylučují souběh užívání nemovitosti k bydlení a krátkodobému ubytování, které se liší od běžného pronájmu bytu či domu především tím, že nájemní smlouva se uzavírá na dobu delší, než několik dnů či týdnů. Většinou minimálně na několik měsíců, let, či na dobu neurčitou.
Majitelé bytů, kteří v nich chtějí poskytovat krátkodobé ubytovací služby, by tedy měli požádat stavební úřad o souhlas se změnou užívání stavby, tedy rekolaudaci. Záleží však pouze na stavebním úřadu, zda žádosti vyhoví, protože musí zohlednit územně plánovací dokumentaci, tzv. veřejné zájmy a mnoho dalších předpisů
Co hrozí poskytovateli ubytování bez rekolaudace
Podle stavebního zákona lze za užívání stavby v rozporu s jejím účelem udělit pokutu až do výše 500 000 Kč. Zatím však stavební úřad, konkrétně v Praze 1, udělil poskytovateli pokutu 20 000 korun. Jde však o první rozhodnutí v této oblasti a je pravděpodobné, že výše pokut časem stoupne.
Ubytovatelům prostřednictvím Airbnb hrozí i další překážky
Již jsme psali, že ubytování tohoto typu finanční úřad zhodnotil jako podnikání, takže příjmy tak vyžaduje danit klasickou daní z příjmů a v případě dosažení stanoveného obratu je třeba registrovat se k DPH. A živnostenský úřad k tomu vyžaduje získání příslušného živnostenského oprávnění s tím, že byt by měl být označen jako provozovna. K tomu přistupují požadavky cizinecké policie či obecních úřadů na poplatky za rekreační pobyt.
A překážek může být v budoucnu více. Městský soud v Praze vydal již v roce 2019 rozhodnutí, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno zahrnout do svých stanov zákaz krátkodobých pronájmů v domě, a to pod pohrůžkou udělení pokuty. Rozhodnutí sice zatím není pravomocné, ale pokud nabyde právní moci, budou muset investoři počítat s tím, že při koupi bytu, v němž chtějí poskytovat ubytovací služby, si budou muset nejen pročíst stanovy SVJ, ale zjistit většinový názor vlastníků. Pokud tak neučiní, mohou být v budoucnu překvapeni, že shromáždění takový zákaz odhlasuje.
Ubytování Airbnb se zrodilo z touhy cestovat nalehko a co nejlevněji. Zpočátku jej využívali především studenti, jimž nabídl někdo na druhém konci světa nocleh ve svém bytě. Odměnou mu mohlo být setkání se zajímavými lidmi a jednoho dne tatáž služba, jakou poskytl on. To, že se z přátelské nabídky přespání na pár nocí stalo běžné podnikání, je více než zřejmé. Není tedy divu, že úřady na to postupně reagují a ubytovatelům nezbude než se přizpůsobit.
Za jakých podmínek je možné ubytovávat ve svém domě turisty?
2.6.2021 - Určitě znáte ze svých cest nápisy na domech, plotech a při okrajích silnic: "Apartmán k dispozici, volné pokoje, možnost ubytování..." V různých jazycích se opakují po celé Evropě a lákají turisty na ubytování, které bývá pohodlné a levné, a hlavně okamžitě k dispozici. Častou nadstavbou je snídaně s čerstvými výpěstky z vlastní sklizně. Taková pohodová domácí atmosféra. Chcete-li si takto přivydělat, musíte splnit několik podmínek.
Jak je definováno ubytování v soukromí
Je to přechodné krátkodobé turistické ubytování v minimálně jednom a maximálně ve čtyřech ubytovacích jednotkách (pokoje, apartmány, studia) v rodinném domě, bytovém domě nebo ve stavbě pro rodinnou rekreaci (chata, chalupa).
Objekt musí být v majetku provozovatele ubytování a musí být zkolaudován jako bytový dům, rodinný dům, nebo stavba pro rodinnou rekreaci. Pokud je dům v pronájmu a ubytování chce poskytovat nájemce, musí k tomu mít souhlas vlastníka.
Také je třeba, aby minimálně polovina podlahové plochy domu byla určena k trvalému bydlení (vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území). To znamená, že pokud má například rodinný dům dva samostatné byty, měl by v jednom z nich bydlet majitel a ten druhý může pronajímat pro krátkodobé ubytování.
K provozování krátkodobého ubytování je třeba živnostenské oprávnění
Provozovatel ubytování v soukromí musí mít oprávnění k živnosti v oblasti ubytovacích služeb. Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, to znamená mj. poskytování ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. Pokud kapacita nepřekročí 10 lůžek, patří k tomu i podávání snídaní ubytovaným hostům.
Jestliže by kapacita překročila deset lůžek a pokud byste chtěli nabízet hostům také obědy nebo večeře, je třeba doplnit ještě další živnost, a to hostinskou činnost. To je však živnost vázaná, kde je již třeba odpovědný zástupce, který musí živnostenskému úřadu prokázat odbornou způsobilost.
Nutná je evidence cizinců
Důležité povinnosti vyplývají poskytovatelům ubytovacích služeb ze zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území ČR. A je jedno, zda jde o občany EU nebo návštěvníky z jiných zemí. Ubytovatel je povinen oznámit ubytování cizince do 3 dnů po jeho ubytování, a to písemně, či elektronickou cestou. Povinností cizince je pak předložit ubytovateli cestovní doklad a osobně vyplnit a podepsat přihlašovací tiskopis.
Poskytovatelé ubytovacích služeb se proto musí elektronicky registrovat a získat tzv. identifikaci ubytovatele. Podrobné informace lze získat na stránkách Ministerstva vnitra ČR a na stránkách příslušných oddělení Služby cizinecké policie.
Nezapomeňte na místní poplatky i platby za televizi a rozhlas
Obecní úřady vybírají místní poplatky z ubytovací kapacity. Také k nim se musí poskytovatel ubytování zaregistrovat a podle evidenční knihy, kterou vede, odvádět poplatky. Jejich výši schvaluje obec a mohou se také během let měnit.
Jestliže jsou v pokojích určených k ubytování umístěny rozhlasové nebo televizní přijímače, dalším poplatkem budou rozhlasové a televizní poplatky (§ 5 odst. 3 zák. č. 348/2005 Sb.) a také poplatky ochranným svazům autorským (§ 23 zák. č. 121/2000 Sb.). Ty se platí kolektivním správcům autorských děl, kterými jsou OSA a Intergram, se kterými je třeba uzavřít licenční smlouvu.
Ač se to může zdát na první pohled složité, proces zahájení živnosti "ubytovací služby" není až tak náročný. Mimo živnostenský odbor lze vše vyřídit on-line z domova. Pak již jen zbývá dát o své nabídce vědět a čekat na první host
Změny oproti minulosti
Pokud jste se o tuto problematiku již někdy v minulosti zajímali, pravděpodobně jste postřehli, že provozování krátkodobého pronájmu již není takový med jako v minulosti. Finanční správa totiž před časem přišla s novou metodikou, která všem provozovatelům krátkodobého pronájmu přistřihla křídla. Ti jsou nově povinni odvádět zdravotní a sociální pojištění, platby rekreačních a lázeňských poplatků městu a musí i pravidelně hlásit ubytované cizince na cizinecké policii. A jelikož se dle této metodiky jedná o živnost, nutností je i založení živnosti a označení provozovny podle zákona.
Jako provozovatel krátkodobého pronájmu však musíte například platit i daň dle zákona o DPH, a to v případech, pokud jste za posledních dvanáct měsíců dosáhli obratu nejméně milion korun nebo jste se k platbě daně přihlásili sami. Bohužel se vám ale nevyhne ani odvádění daně z příjmu fyzických osob a myslet je potřeba i na to, že ubytovací služby podléhají EET, a vy jste tak povinni tržby evidovat v rámci elektronické evidence tržeb.
Zisk z krátkodobých pronájmů není bez povinností
Při dodržování všech podmínek k provozováním krátkodobého pronájmu s sebou tato forma podnikání přináší o povinnost o správu nemovitosti jako takové. Tu byste totiž, aby byl pronájem efektivní, měli inzerovat a s případnými zájemci musíte komunikovat, ubytovávat je, vybírat od nich platby a počítat je potřeba i s pravidelným úklidem a údržbou. Množství byrokracie a poplatků tak z provozování krátkodobého pronájmu dělá činnost, která se již ne každému vyplatí.
Na druhou stranu z tohoto problému existuje východisko, které vám umožní se nevzdávat pravidelného příjmu. Krátkodobý pronájem, je-li efektivně spravován, totiž může být o dost výdělečnější než pronájem dlouhodobý. Obsazování bytu lze přenechat některé z realitních kanceláří, které se na tento typ ubytování specializují.
Čtěte také: Žaloby na členy výboru SVJ - reálná situace, nebo zbytečné strašení?
"S vlastníkem bytu je sepsána nájemní smlouva, a tím se společnost stává subjektem zodpovědným nejen za samotný pronájem, ale i za plnění veškerých úředních náležitostí a platbu všech zákonných odvodů," vysvětluje princip fungování služby krátkodobého pronájmu David Novotný, ředitel Bohemian Estates International.
Krátkodobé pronájmy z SVJ nemizí
Zpřísnění podmínek dostává krátkodobé pronájmy alespoň pod částečnou kontrolu. Ani to však neřeší problémy neukázněných turistů, kteří svým chováním narušují bydlení. Ideální variantou je situace, když má vlastník pronajímaného bytu současně možnost ve stejném domě trvale bydlet. Součástí jeho povinností by mělo být i dohlížet na to, aby krátkodobé pronájmy jeho bytu nezatěžovaly okolí. K diskusi stále zůstává i základní otázka rozporu krátkodobých pronájmů s účelem kolaudace bytu v bytovém domě.
Vlastníci bytových jednotek využívaných podle úřadů v rozporu s kolaudací mohou požádat o rekolaudaci. Byt či dům by měl splnit podmínky obecně kladené na ubytovací zařízení podobného typu jako jsou například hotely, ubytovny, penziony. To znamená, že majitel musí dodržet předpisy zejména v oblasti protipožární ochrany a hygieny.
18fotografií
Měl by také nemovitost používat v souladu s územním plánem a mít souhlas vlastníků nemovitosti. Rozsah konkrétních úprav před rekolaudací závisí na konkrétní situaci domu, bytu a lokality. Fakticky ale podle Kordové Marvanové v Praze dojde pravděpodobně k jistému zredukování počtu bytů, které majitelé pronajímají na krátkodobé ubytování.
"Jde nám totiž o to, aby se zároveň v rozporu s územním plánem, který počítá s bydlením v konkrétních částech města, zejména centrum města nevylidnilo a byly tam zachovány byty k dlouhodobému bydlení," vysvětluje radní.
Daně jako z podnikání
Soudy zase udělaly letos jasno v danění. V létě potvrdily, že příjmy z krátkodobých pronájmů přes platformy Airbnb či Booking se musejí danit jako příjmy z podnikání, nikoliv jako příjmy z pronájmu, jak někteří poskytovatelé ubytování činili.
Covid je příležitost vyřešit problémy s Airbnb, řekl v Rozstřelu šéf Alcronu
Je třeba ovšem doplnit, že v tomto případě k žádné velké změně nedošlo. "To, že přes Airbnb se v principu jedná o poskytování ubytovacích služeb, nikoliv pronájem, to je víceméně alespoň od roku 2017 všeobecně známé. Pokud však někdo poskytne ubytovací službu nahodile (neinzeruje a nenabízí ji soustavně) a nezíská příjem vyšší než třicet tisíc korun za rok, pak je tento příjem od daně osvobozen a do daňového přiznání se vůbec neuvádí," říká Mirka Tomášková, daňová poradkyně KODAP City.
To víceméně říká i Finanční správa, podle které se rozhodnutí na výběru daní skokově nepromítne. Navíc u menších pronajímatelů je z hlediska finančního dokonce mnohdy výhodnější danit tyto příjmy jako z podnikání. I zde je ovšem třeba mít na paměti několik bodů.
Zdroj: https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/airbnb-pronajem-sdilene-byty-praha-ubytovani-kolaudace-stavebni.A210929_080602_ekonomika_pmk
Ministerstvo vydalo metodologii ke kolaudaci staveb pronajímaných skrze Airbnb
Česká republika
Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo metodologii pro stavební úřady ohledně kolaudace staveb, jež jsou soustavně využívané pro krátkodobé pronájmy turistům.
Vzhledem k několika případům, které řešily stavební úřady v Praze, ministerstvo vydalo metodologickou pomůcku o tom, jak přistupovat k nemovitostem zkolaudovaným pro trvalé bydlení, jež jsou používané pro krátkodobé nájmy turistům. "Byt či rodinný dům
nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb," uvedlo ministerstvo. Podle něj úřady případy prověřují hlavně v souvislosti s hlášením živnostenských oborů radnic, policie či sousedů.
Pokud se zjistí, že rezidenční nemovitost je používaná pravidelně a soustavně pro krátkodobé nájmy turistům, tak stavební úřad majitele vyzve, aby s takovou aktivitou přestal. Aby mohli s tímto podnikáním pokračovat, mohou majitelé zažádat o novou kolaudaci nemovitosti. Pokud by naopak ignorovali rozhodnutí stavebního úřadu, tak jim hrozí sankce až ve výši 500.000 korun.
Novou metodologickou pomůcku přivítal pražský magistrát, podle kterého by měl dokument zaručit stejný přístup stavebních úřadů k této otázce. "Vydaná metodika ministerstva pro stavební úřady a její uplatňování může pomoci účinně zabránit tomu, aby se velké množství bytů zejména v centru Prahy změnilo v hotely, což má negativní dopad jak na ceny bydlení, tak na vylidňování centra města a obtěžování stávajících obyvatel, kteří trvale v domech bydlí," domnívá se radní Hana Kordová Marvanová.
Zdroj: https://mmr.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/stanoviska-a-metodiky/uzemni-rozhodovani-a-stavebni-rad/poskytovani-ubytovacich-sluzeb-ve-stavbach-urcenyc
Byt či dům a krátkodobý pronájem
Již v minulosti ombudsman Stanislav Křeček hovořil o povinnosti ubytovatelů u krátkodobého ubytování zajistit změnu účelu užívání nemovitosti, jsou-li k ubytování využívány nemovitosti určení k bydlení.
Účel užívání stavby
Stavební zákon stanoví, že změna v užívání (včetně změny v účelu užívání) musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, veřejnými zájmy a zvláštními právními předpisy. Proto má každá stavba své účelové určení.
"Byt, či rodinný dům nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb, neboť tím ze strany vlastníka stavby dochází k užívání stavby v rozporu s jejím účelovým určením," připomíná Ministerstvo pro místní rozvoj v metodickém materiálu.
Ke změně v užívání zákon je podle stavebního zákona nutný souhlas nebo povolení stavebního úřadu, které se vydává na základě oznámení vlastníka nemovitosti. Platí však, že změna v užívání nesmí odporovat příslušným stavebním předpisům.
"Na ubytovací služby se například vztahují přísnější pravidla v oblasti požární ochrany," vysvětluje Stanislav Křeček. "A problém je tady i z pohledu stavebního zákona, protože využívat místa určená k trvalému bydlení na krátkodobé pronájmy hotelového typu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím dané stavby, je nezákonné," dodává ombudsman.
Kontrolní prohlídka na základě podnětu
Podnět k šetření stavebního úřadu může dát buď živnostenský úřad, anebo kdokoliv jiný (např. soused, městská policie nebo jiná osoba). Stavební úřad pak může prověřit příslušnou projektovou a další dokumentaci. V souladu s ustanovením § 132 odst. 2 stavebního zákona může úřad při kontrole užívání stavby k vymezenému účelu provést též kontrolní prohlídku.
Zjistí-li úřad, že vlastník stavbu užívá k jinému než povoleném účelu, vyzve vlastníka stavby, aby činnost ukončil. Jestliže vlastník v nepovoleném užívání pokračuje, stavební úřad užívání stavby zakáže. Vlastník však může situaci vyřešit tak, že požádá o změnu užívání - rekolaudaci, o tom jej stavební úřad zároveň poučí.
"Nejsou-li splněny podmínky pro vydání souhlasu, stavební úřad rozhodne usnesením, že oznámenou změnu v užívání projedná v řízení; oznámení se pak považuje za žádost," připomíná Ministerstvo pro místní rozvoj.
O změnu v užívání nemůže stavební úřad rozhodnout z moci úřední. Nepožádá-li tak vlastník o změnu, smí stavbu využívat jen v souladu s povoleným účelem. V opačném případě ho úřady mohou pokutovat za přestupek, výše pokuty pak může dosáhnout až půlmilionu korun.
"Vydaná metodika MMR pro stavební úřady a její uplatňování může pomoci účinně zabránit tomu, aby se velké množství bytů, zejména v centru Prahy, změnilo v hotelové apartmány, což má negativní dopad na ceny bydlení, a navíc způsobuje vylidňování centra města a obtěžuje stávající obyvatele, kteří trvale v domech bydlí," komentuje vydání metodiky pražská radní pro oblast legislativy, veřejné správy a podpory bydlení Hana Kordová Marvanová.
2.9.2022
Jak je regulováno Airbnb?
Nutno říct, že krátkodobé pronájmy skrze platformu Airbnb regulovány jsou i v dnešní době. Pronajímatel musí vlastnit živnostenský list a odvádět daně z příjmu. Musí vést přehledy o ubytovaných, jednat z cizineckou policií i platit místní poplatek z cestovního ruchu. Rozhodně to nefunguje tak, že si přivyděláte na Airbnb bez jakýchkoliv daní, poplatků a další administrativy.
Města by ale chtěla regulaci ještě zvýšit. Ostatně pražský primátor Zdeněk Hřib se dlouhodobě vyslovuje pro vyšší regulaci. A nová legislativa ohledně regulace sdíleného bydlení se dostala i na program jednání Poslanecké sněmovny.
Proč by mělo být Airbnb regulováno
Pro přísnější regulaci Airbnb se udává hned několik důvodů. Prvním z nich je samozřejmě fakt, že Airbnb už dávno není sdílená platforma pro příležitostné ubytování turistů. Ale je to dobře šlapající obchod, který velmi výrazně konkuruje tradičně zavedeným hotelům. A jakýkoliv fungující obchod se musí samozřejmě zdanit, aby z toho měl i něco stát. Tento aspekt už je dobře zabezpečen a také kontrolován finanční správou.
Krátkodobé ubytování má ale i další aspekty, které ovlivňují jak prostředí k životu ve městech, tak především trh s nájemním bydlením. Přes Airbnb totiž uniká z trhu značné množství nemovitostí, které si pronajímají turisté. To má dopad na nedostatečnou nabídku a také na neustále stoupající ceny nemovitostí.
Dalším nezanedbatelným aspektem je dopad na život stálých obyvatel. Airbnb vylidňuje centra měst a stěhuje tam místo stálých nájemníků krátkodobé turisty. Navíc tito turisté potřebují někde jíst, nakupovat, chodit za zábavou, vytváří odpadky a další externality. Což představuje náklady pro město na úklid těchto turisticky atraktivních částí, pro udržování komunikací a další. A to bez toho, aby byl v dané nemovitosti nahlášen někdo s trvalým pobytem.
Poskytování ubytování přes sdílené platformy také zmenšuje manévrovací prostor měst pro regulaci cestovního ruchu. A ano z pohledu města opravdu existuje něco jako příliš mnoho turistů.
Evropská regulace
Evropská unie zatím nereguluje sdílené platformy celounijní legislativou. Regulace je víceméně místní a výrazně regionálně omezená. A především velká turistická města, jako Paříž, Berlín nebo Amsterdam, jsou často naladěna proti sdílenému pronájmu. Paříž například vysoudila za nedodržování regulací ze strany Airbnb 8 milionů euro. Berlin velmi striktně reguloval množství pronajímaných pokojů a stále reguluje délku pronájmu během celého roku. Množství pronajímaných dnů během roku reguluje i Amsterdam. V Praze tyto regulace zatím nejsou a Airbnb pronájmy nejsou v tomto ohledu nijak omezovány. Stejně tak zatím neexistuje celounijní regulace na toto téma.